Qu'est-ce qu'une ferme familiale ?
En Floride, les propriétaires qui font de leur résidence principale un bien immobilier situé en Floride bénéficient d'une exonération fiscale. Cette exonération, appelée « Homestead Exemption », offre divers avantages. Elle permet aux propriétaires d'exonérer 25 000 $ (ou 50 000 $ pour les couples mariés) de la valeur imposable de leur maison. De plus, l'exonération « Homestead » offre des protections pour les créanciers, certaines taxes foncières et pour les enfants et le conjoint. Les seules conditions requises sont d'être propriétaire du bien au 1er janvier, d'y résider à titre de résidence principale et de déposer sa demande d'exonération en personne auprès du bureau d'évaluation foncière du comté.
Quand faut-il demander l'exonération de taxe foncière pour résidence principale ?
Vous devez faire votre demande d'exonération de taxe foncière pour résidence principale entre le 1er janvier et le 30 avril. Si votre demande est cachetée au plus tard le 30 avril, cela permettra au district de la traiter avant l'envoi de votre avis d'imposition à l'automne.
Dois-je demander une exemption de taxe foncière chaque année ?
Heureusement, non. Une fois votre demande déposée et acceptée, vous n'aurez pas besoin de renouveler votre demande tant que vous continuez d'utiliser le bien comme résidence principale. Le statut de résidence principale est présumé acquis jusqu'à sa résiliation.
Peut-on perdre son exemption de taxe foncière pour résidence principale ?
Une fois votre demande déposée et acceptée, plusieurs situations peuvent entraîner la perte de votre résidence principale en Floride. Si vous bénéficiez d'une exemption, d'une réduction, d'un avantage ou d'un crédit d'impôt foncier similaire lié à votre résidence dans un autre État, vous perdrez votre résidence principale en Floride. Si vous louez votre propriété à compter du 1er janvier, ou si vous la louez pendant plus de 30 jours par année civile pendant deux années consécutives, vous perdrez également votre résidence principale en Floride. De même, si vous possédez ou obtenez un permis de conduire ou une pièce d'identité délivrée par un autre État, vous perdrez votre résidence principale en Floride. Enfin, si vous vous inscrivez sur les listes électorales d'un autre État, vous perdrez votre résidence principale en Floride.
Les créanciers tenteront de faire valoir que vous avez perdu votre résidence principale. La partie qui invoque cette perte doit en apporter la preuve, notamment par décès, abandon du bien ou aliénation volontaire. Au décès du propriétaire, la résidence principale disparaît. Toutefois, des droits de résidence principale subsistent, protégeant ainsi le bien contre sa vente pour le paiement de dettes ordinaires.
Une absence temporaire ne constitue pas un abandon de domicile si le propriétaire a l'intention constante d'y retourner et de l'occuper comme résidence principale. La durée de l'absence n'est pas un critère déterminant ; l'abandon est une question d'intention et sera déterminé en fonction de l'ensemble des faits et des circonstances. Toute action du propriétaire incompatible avec son intention d'y résider de façon permanente peut entraîner la perte de ses droits. Pour qu'il y ait abandon, l'absence doit être volontaire et sans intention de retour.
Qu’est-ce que la protection du domicile familial en Floride ?
En Floride, la protection du domicile principal s'étend à la famille du propriétaire, lui conférant des droits prioritaires sur les créanciers au décès de ce dernier. Si le propriétaire décède en laissant un conjoint et un enfant mineur, la loi interdit de léguer le bien à une autre personne que le conjoint ou l'enfant mineur.
Compte tenu de ce qui précède, que se passerait-il si un propriétaire était incarcéré pendant de nombreuses années ? Si ce dernier a fait une demande d'exonération de taxe foncière et y a été admissible, celle-ci devrait se poursuivre jusqu'à sa suppression. Même s'il est incarcéré dans un autre État, rien ne prouve la suppression de cette exonération. Rien ne prouve non plus son intention d'abandonner son domicile. Une personne incarcérée, même dans un autre État, ne bénéficiera pas de l'exonération, ne pourra pas obtenir de permis, ne louera pas son bien et ne s'inscrira pas sur les listes électorales de cet autre État. Comme mentionné précédemment, la durée de l'incarcération ne sera pas un élément déterminant, mais doit être prise en compte au même titre que les autres facteurs. Cependant, aucun autre facteur ne prouve l'abandon du domicile. Premièrement, l'abandon doit être volontaire. Les tribunaux ont statué que l'incarcération pénale ne constitue pas un abandon volontaire du domicile, dès lors que le débiteur a l'intention de réoccuper sa maison à la fin de sa peine. Si des membres de sa famille vivent sur la propriété pendant son incarcération, il existe alors un argument solide en faveur de son intention d'y retourner.
L'un des principaux objectifs de l'exemption de résidence principale est de protéger la famille et de garantir que les personnes à charge du propriétaire ne soient pas contraintes de quitter le domicile familial. Dans ce cas, si le conjoint ou les enfants résident au domicile, l'État ne considérera pas l'exemption de résidence principale comme caduque, et ce, à leur avantage. Les créanciers ne pourront ni forcer la vente du domicile principal, ni y inscrire une hypothèque exécutoire pendant l'incarcération du mari.
