Un locataire peut résilier son bail en cas d' éviction indirecte . L'éviction indirecte se définit comme toute perturbation causée au locataire par le bailleur qui : (1) rend les lieux impropres à l'usage pour lequel ils ont été loués ; ou (2) prive le locataire de la jouissance paisible des lieux. Pour intenter une action en éviction indirecte valable contre un bailleur, le locataire doit prouver :
- Le propriétaire a manqué à une obligation envers le locataire, privant ainsi substantiellement et matériellement ce dernier de l’usage et de la jouissance des lieux ;
- Le locataire a donné au propriétaire un préavis et un délai raisonnable pour effectuer les réparations; et
- Après ce délai raisonnable, le locataire a abandonné les lieux.
(A) Manquement des propriétaires à leurs obligations.
Presque tous les baux contiennent une clause implicite de jouissance paisible et une garantie implicite de salubrité pour les locations d'habitation. La clause de jouissance paisible garantit au bailleur de ne pas porter atteinte à la jouissance paisible et à la possession des lieux par le locataire. La garantie implicite de salubrité correspond à l'obligation du bailleur de fournir au locataire un logement convenable et sûr pour l'habitation.
Par conséquent, un propriétaire qui loue un bien immobilier à un locataire à des fins d'habitation a l'obligation implicite d'inspecter raisonnablement les lieux avant d'en permettre l'entrée en possession du locataire. De plus, après l'entrée en possession du locataire, le propriétaire a l'obligation continue de faire preuve de diligence raisonnable pour remédier aux défauts constatés dès que le locataire en a connaissance, sauf si ce dernier a renoncé à cette obligation. Toutefois, l' obligation du propriétaire de réparer les défauts du bien loué afin de le rendre raisonnablement sûr pour l'habitation se limite aux conditions intrinsèquement dangereuses ou insalubres qui ne sont pas immédiatement apparentes pour le locataire. Le propriétaire a également l'obligation de se conformer à tous les règlements d'urbanisme locaux. En l'absence de tels règlements, il doit notamment entretenir et maintenir en bon état la toiture, les fenêtres, les moustiquaires, les portes, les sols, les escaliers, les porches, les murs extérieurs, les fondations et tous les autres éléments structurels, ainsi que la plomberie.
Si le bail contient une clause expresse obligeant le bailleur à effectuer certaines réparations et que celui-ci omet de les réaliser dans un délai raisonnable après en avoir été informé par le locataire, il peut être tenu responsable d'expulsion indirecte. En l'absence d'une telle clause, le bailleur est réputé avoir manqué à ses obligations envers son locataire s'il perturbe la jouissance des lieux par ses agissements, rendant ainsi les locaux impropres à l'habitation, en tout ou en partie, ou les rendant insalubres ou impropres à l'usage auquel ils sont destinés, ou s'il prive le locataire de la jouissance paisible des lieux. Pour constituer un manquement, il est impératif que l'acte du bailleur soit commis avec l'intention, expresse ou tacite, d'entraver sensiblement la jouissance paisible des lieux par le locataire.
(B) Avis.
Le locataire est tenu d'informer le bailleur dans un délai raisonnable du manquement allégué. Ce préavis donne au bailleur la possibilité de remédier aux conditions alléguées qui constituent une expulsion indirecte. Le délai raisonnable de préavis, tel que défini par l'article 83.56 du Code de Floride, est de sept jours, mais reste à l'appréciation du tribunal. Autrement dit, le locataire ne peut résilier le bail pour manquement à l'obligation d'effectuer des réparations sans avoir préalablement informé le bailleur de la nécessité de travaux d'entretien ou de réparation.
(C) Abandon.
Enfin, élément essentiel de l'expulsion indirecte , le locataire doit quitter les lieux dans un délai raisonnable après la survenance du problème d'insalubrité ou d'insécurité. La notion de délai raisonnable n'est pas définie explicitement et sera appréciée par le tribunal au cas par cas. En substance, le tribunal examinera les circonstances propres à chaque affaire afin de déterminer le délai considéré comme « raisonnable » et si l'état des lieux justifie un abandon légitime par le locataire.
Si un état défectueux est considéré comme dangereux, impropre ou impropre à l'occupation.
Pour déterminer si un défaut rend le logement insalubre ou impropre à l'habitation, le propriétaire doit se référer au bail et au règlement d'urbanisme de la commune ou du département où se situe le bien. Si le bail prévoit que le propriétaire effectuera certaines réparations, il est tenu de remédier au défaut dans un délai raisonnable. En l'absence de telle disposition, si le règlement d'urbanisme impose au propriétaire l'obligation de réparer le défaut, ce dernier y est néanmoins tenu. Si, après avoir été informé du défaut, le propriétaire omet d'effectuer les réparations dans un délai raisonnable et que le locataire quitte ensuite le logement, il est probable qu'il y ait eu expulsion indirecte, que le locataire puisse résilier le bail et que le propriétaire puisse être tenu responsable.
En conclusion, pour qu'un locataire puisse établir une expulsion indirecte, il doit prouver :
- Le propriétaire avait un devoir envers le locataire et a manqué à ce devoir soit en privant substantiellement le locataire de l'usage et de la jouissance des lieux, soit en omettant de faire preuve de diligence raisonnable pour réparer les conditions dangereuses ;
- Le locataire a notifié au propriétaire le manquement allégué et lui a accordé un délai raisonnable pour effectuer les réparations ; et
- Après le délai raisonnable, le locataire a restitué les lieux.
De plus, une violation de l'obligation implicite de jouissance paisible ou de la garantie implicite d'habitabilité dans un bail d'habitation se produit si le bailleur perturbe la possession du logement par le locataire, rendant les lieux impropres à l'habitation ou privant le locataire de la jouissance paisible des lieux. Ces deux violations, si elles sont établies individuellement, constituent une expulsion indirecte valable. Si le locataire omet d'informer le bailleur en temps utile de la ou des violations alléguées, il est réputé avoir renoncé à son droit d'intenter une action en expulsion indirecte. Enfin, si le bailleur, après notification et un délai raisonnable, omet d'effectuer les réparations nécessaires qui rendent les lieux dangereux et contraignent le locataire à les quitter, il peut être tenu responsable d'une expulsion indirecte.
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