En Floride, un locataire a le droit de jouir paisiblement de son logement. Tout acte portant atteinte à ce droit peut constituer une « expulsion indirecte ». Dans ce cas, le locataire peut résilier son bail.
Pour établir une action en expulsion indirecte valable contre un propriétaire, un locataire doit être en mesure de prouver :
- Le propriétaire a manqué à une obligation envers le locataire, privant ainsi substantiellement et matériellement ce dernier de l’usage et de la jouissance des lieux ;
- Le locataire a donné au propriétaire un préavis et un délai raisonnable pour effectuer les réparations; et
- Après ce délai raisonnable, le locataire a abandonné les lieux.
Presque tous les baux contiennent une clause implicite de jouissance paisible et une garantie implicite d'habitabilité. Le droit à la jouissance paisible signifie que le locataire pourra jouir du logement en toute tranquillité. La garantie implicite d'habitabilité signifie que le logement est salubre et habitable. Par conséquent, le bailleur a l'obligation implicite d'inspecter raisonnablement les lieux avant d'en permettre l'entrée en possession du locataire.
En l'absence de disposition expresse dans le bail, le bailleur est considéré comme ayant manqué à ses obligations s'il perturbe la possession du locataire de manière à rendre les lieux inhabitables. inapte, dangereux ou inapproprié L'occupation des lieux, en tout ou en partie, aux fins pour lesquelles ils ont été loués, ou qui prive le locataire de la jouissance paisible des lieux, constitue une expulsion indirecte. Si le bail contient une clause expresse obligeant le bailleur à effectuer certaines réparations et que celui-ci omet de les effectuer dans un délai raisonnable après en avoir été informé par le locataire, le bailleur peut être tenu responsable d'une expulsion indirecte.
Après la prise de possession du logement par le locataire, le propriétaire a l'obligation continue de faire preuve de diligence raisonnable pour remédier aux défauts signalés par le locataire, sauf si ce dernier y a renoncé. Toutefois, cette obligation se limite aux conditions intrinsèquement dangereuses ou insalubres qui ne sont pas immédiatement apparentes pour le locataire. Le propriétaire est également tenu de respecter la réglementation locale en matière de logement. En l'absence de telle réglementation, il doit notamment entretenir et maintenir en bon état la toiture, les fenêtres, les moustiquaires, les portes, les sols, les escaliers, les porches, les murs extérieurs, les fondations et tous les autres éléments de structure, ainsi que la plomberie.
Pour obtenir une expulsion indirecte, le locataire doit donner un préavis raisonnable au propriétaire concernant le manquement allégué. Ce délai raisonnable, tel que défini par l'article 83.56 du Code de Floride, est de sept jours, mais reste à l'appréciation du tribunal. Le locataire doit également quitter les lieux dans un délai raisonnable après la survenance de l'état insalubre ou dangereux du logement. La notion de délai raisonnable n'est pas définie explicitement et sera déterminée par le tribunal au cas par cas.
