Depuis l'effondrement du marché immobilier et la récession de 2009, de nombreuses personnes souhaitant investir dans l'immobilier, mais ne disposant pas des capitaux nécessaires à l'achat de biens, se sont tournées vers l'arbitrage locatif. Cette pratique consiste à conclure un bail de longue durée pour un bien, puis à le sous-louer à d'autres personnes pour de courtes durées. Elle s'effectue principalement via des plateformes comme Airbnb, HomeAway et VRBO.
L'arbitrage locatif est-il légal ?
L'arbitrage locatif est légal dans les 50 États américains, bien que certains États et comtés imposent des restrictions et des exigences spécifiques auxquelles il faut se conformer. En Floride, par exemple, le marché de la location de vacances de courte durée est supervisé par le Département de la Réglementation des Entreprises et des Professions (DBPR). Le DBPR exige que toute personne louant des propriétés de vacances de courte durée obtienne une licence. La Floride propose deux types de licences : l'une pour les locations de vacances individuelles ou de groupe, et l'autre pour les locations de vacances collectives. Dans le cas d'une location individuelle ou de groupe, tous les logements sont situés dans le même bâtiment ou ensemble de bâtiments d'un même complexe. En revanche, une location collective comprend des logements répartis sur différents sites. De plus, les personnes pratiquant l'arbitrage locatif en Floride doivent s'enregistrer auprès du Département du Revenu afin de s'acquitter de toutes leurs obligations fiscales. Enfin, il est essentiel d'obtenir l'accord du propriétaire avant de se livrer à un arbitrage locatif.
Avez-vous besoin d'une LLC pour l'arbitrage locatif ?
Afin d'éviter toute infraction fiscale ou réglementaire, les investisseurs pratiquant l'arbitrage locatif devraient créer une SARL. Outre les avantages fiscaux liés à l'exploitation d'une entreprise sous forme de SARL, c'est également le meilleur moyen de protéger son patrimoine personnel en cas de litige. La SARL doit être immatriculée dans l'État de résidence de l'investisseur. Si le bien se situe dans un autre État, la SARL peut y être immatriculée en tant que SARL étrangère. Par exemple, si un résident de Géorgie conclut un bail de longue durée pour une maison individuelle en Floride, la SARL doit être créée en Géorgie, puis immatriculée en tant que SARL étrangère en Floride.
Quels sont les avantages et les inconvénients de l'arbitrage locatif pour les locataires ?
Les locataires souhaitant pratiquer l'arbitrage locatif sont généralement attirés par les faibles coûts de démarrage. Bien que la création d'une SARL et l'obtention des licences nécessaires impliquent des dépenses initiales, celles-ci sont rapidement amorties. Point important, l'arbitrage locatif ne requiert pas l'achat du bien, contrairement à la plupart des investissements immobiliers. En effet, une fois le logement correctement meublé et tous les documents nécessaires en règle, il peut être proposé sur Airbnb et autres plateformes similaires. Les revenus de la sous-location peuvent ainsi compléter les loyers et, dans certains cas, couvrir intégralement le loyer.
En revanche, le principal inconvénient de l'arbitrage locatif réside dans la volatilité du marché locatif. Si certains emplacements seront toujours plus recherchés que d'autres et offriront des investissements plus rentables, l'arbitrage locatif reste tributaire de la conjoncture économique. Les taux de réservation fluctuent constamment et les ralentissements économiques peuvent entraîner une baisse significative des revenus locatifs. Ceci est particulièrement préjudiciable aux locataires qui utilisent ces revenus pour couvrir leur propre loyer.
