Que l'acheteur soit vigilant : « Tel quel » signifie vraiment « tel quel » sous le principe de l'acheteur averti.
Lorsqu'un contrat de vente immobilière stipule que l'acheteur acquiert le bien « en l'état », le vendeur l'entend véritablement ainsi. En vertu du principe de l'acheteur averti (caveat emptor), il incombe à l'acquéreur d'inspecter la qualité et l'état du terrain ou du bâtiment avant la signature du contrat. Si l'acheteur ne fait pas preuve de diligence raisonnable et omet d'examiner le bien, le vendeur est dégagé de toute responsabilité en cas de vices cachés. De plus, il appartient à l'acheteur de prouver que le vendeur a sciemment dissimulé un vice important du bien.
La Floride est-elle un État où l'acheteur est soumis au principe de « caveat emptor » ?
Les tribunaux de Floride continuent d'appliquer le principe de « caveat emptor », réaffirmé dans la décision de la Cour d'appel du quatrième district de Floride. Florida Holding 4800, LLC contre Lauderhill Mall Investment. Dans cette affaire, l'acheteur a acquis un bien immobilier commercial auprès du centre commercial Lauderhill Mall. Après avoir constaté des problèmes, notamment des fuites de toiture, des pannes du système de chauffage, ventilation et climatisation, et la présence de moisissures, l'acheteur a intenté une action contre le vendeur pour fausse déclaration et dissimulation délibérée de l'état du bien. Le tribunal de première instance ayant statué en faveur du vendeur en raison des termes du contrat de vente, l'acheteur a interjeté appel devant la Cour d'appel du quatrième district (Fourth DCA). Cette dernière a jugé que le contrat était une vente « en l'état », ce qui signifie que le vendeur n'offrait aucune garantie, engagement ou déclaration quant à la qualité du bien. La Cour d'appel du quatrième district a confirmé la décision du tribunal de première instance, estimant que le contrat autorisait l'acheteur à inspecter le bien et à résilier le contrat en cas de découverte d'un défaut ou d'une situation insatisfaisante.
Existe-t-il des exceptions au principe de «caveat emptor» ?
Oui, il existe trois exceptions à la doctrine de l'acheteur averti. Green Acres, Inc. contre First Union National Bank of FloridaLa cour a reconnu des exceptions au principe de l'acheteur averti en Floride, notamment : (1) lorsque l'acheteur a été empêché d'inspecter le bien de manière indépendante en raison d'une tromperie ou d'un artifice ; (2) lorsque l'acheteur n'a pas eu la possibilité égale d'être informé du fait ; et (3) lorsque l'une des parties tente de divulguer des faits sans révéler toute la vérité. Toutefois, il est difficile d'invoquer ces exceptions devant les tribunaux, car il incombe à l'acheteur de prouver que le vendeur a délibérément dissimulé un fait essentiel afin de contourner la clause de vente « en l'état » du contrat.
De plus, toute déclaration orale du vendeur concernant l'état du bien est expressément contredite par la clause « en l'état » figurant dans le contrat écrit. Ce principe repose sur le droit inhérent de l'acheteur d'inspecter le bien et de se retirer du contrat de vente si la qualité du terrain ou du bâtiment ne correspond pas à ses attentes.
Qu'est-ce qu'un exemple de caveat emptor ?
Carl souhaite acheter une maison à Nick. Lors de la visite, il demande à Nick si la propriété présente des problèmes. Nick lui révèle qu'il y avait un problème de termites, mais qu'un désinsectiseur l'a résolu il y a environ un mois. Se fiant à cette affirmation, Carl ne vérifie pas lui-même la présence éventuelle de termites et conclut l'achat. Le contrat de vente stipule que la maison est vendue « en l'état ».
Après avoir emménagé, Carl découvre des ailes de termites dans la salle de bain. Il décide alors de faire appel à un désinsectiseur, qui constate que les murs et les plafonds sont infestés d'insectes. Carl décide de poursuivre Nick en justice pour obtenir des dommages et intérêts.
Au tribunal, le juge a rappelé que l'acheteur d'un bien immobilier assume le risque que celui-ci ne réponde pas à ses attentes s'il ne fait pas preuve de la diligence requise et n'inspecte pas lui-même le bien afin de déceler d'éventuels défauts avant l'achat. En conséquence, le juge a conclu que Carl ne pouvait intenter de poursuites contre Nick en vertu du principe de l'acheteur averti. Carl ne peut prétendre à aucun dommage et intérêt puisqu'il n'a pas fait preuve de la diligence requise en inspectant la maison afin de déceler d'éventuels défauts ou vices.
