Un échange de même nature (également appelé échange 1031 ou échange Starker) peut vous aider à réduire votre facture fiscale actuelle en reportant l'impôt dû sur la vente de votre propriété.
Qu’est-ce qui constitue un échange de même nature ?
Tout bien immobilier détenu à des fins productives dans le cadre d'une activité commerciale ou d'un investissement peut faire l'objet d'un échange de même nature. Les biens qui ne sont généralement pas admissibles à un échange de même nature comprennent les actions, les obligations, les billets à ordre, les titres, les parts de sociétés de personnes et les biens détenus « principalement en vue de la vente ».
Comment fonctionne un échange de biens de même nature ?
Dans sa forme la plus courante, l'échange de biens immobiliers de même nature consiste à vendre un bien d'investissement et à en acquérir un autre, conformément aux dispositions de l'article 1031 du Code des impôts américains (Internal Revenue Code). Toutefois, si vous disposez de capitaux suffisants pour acheter un bien avant de vendre celui que vous possédez actuellement, vous pouvez alors revendre ce dernier ultérieurement. On parle alors d'échange de biens de même nature inversé (ou échange 1031 inversé, ou encore échange Starker inversé).
Tout gain qui aurait été réalisé lors de la vente de votre bien est reporté dans le prix de revient de votre nouveau bien. Cette stratégie prend tout son intérêt à mesure que la plus-value latente de votre bien actuel augmente. Cette plus-value augmente généralement avec la valeur du bien par rapport à son prix d'achat et avec la durée des déductions fiscales pour amortissement.
Un autre aspect des échanges de biens de même nature est la possibilité de vendre ou d'acquérir plusieurs propriétés de part et d'autre de l'échange. Un cas fréquent est celui d'un propriétaire possédant plusieurs petits biens immobiliers qu'il souhaite vendre pour acquérir un bien plus grand. Si toutes les conditions sont remplies et que le produit de la vente des petits biens est réinvesti dans le bien plus grand, l'impôt sur la plus-value réalisée sera différé et calculé sur la base du bien nouvellement acquis.
Peut-on vivre dans un bien acquis dans le cadre d'un échange de biens de même nature ?
Oui, un bien locatif peut devenir une résidence principale. Toutefois, si un bien locatif acquis par échange de biens de même nature devient une résidence principale, il est nécessaire de le conserver pendant au moins cinq ans, faute de quoi la vente sera entièrement imposable.
Exigences de calendrier
Dans le cadre d'un échange de biens de même nature, vous disposez généralement de 45 jours à compter de la date de vente de votre bien pour identifier le bien de remplacement auquel vous affecterez le produit de cette vente. Autre élément crucial à prendre en compte : la règle des 180 jours, qui stipule que l'acquisition du bien de remplacement doit être finalisée dans les 180 jours suivant la vente de l'ancien bien.
Mettre ensemble
Les échanges de biens de même nature peuvent constituer un outil précieux pour reporter et minimiser votre charge fiscale lorsqu'ils sont utilisés à bon escient. Il arrive que des propriétaires cherchent à consolider leurs investissements immobiliers, à les diversifier, à transformer des biens résidentiels en biens commerciaux ou encore à réduire leur exposition au marché immobilier. Les besoins des propriétaires varient considérablement et les conditions du marché peuvent évoluer rapidement ; toutefois, pour bénéficier des avantages fiscaux, il est indispensable de respecter les dispositions du Code des impôts.
