Un bail commercial est un contrat par lequel une entreprise loue des bureaux ou d'autres biens immobiliers auprès d'un propriétaire. Ce bail concerne les activités commerciales, contrairement à un bail résidentiel qui porte sur l'habitation. Les locataires commerciaux bénéficient de moins de protections que les locataires résidentiels : soyez vigilants ! Le chapitre 83, partie I, des Statuts de Floride régit les baux commerciaux. Alors qu'un locataire résidentiel peut se prévaloir des lois sur le logement et la protection des consommateurs, un locataire commercial ne peut généralement se prévaloir d'autres droits que ceux expressément stipulés dans le contrat de bail.
À quoi dois-je m'attendre dans un bail commercial ?
Un bail commercial doit définir les droits et obligations des deux parties. Les baux verbaux sont exécutoires, mais ceux d'une durée supérieure à un an doivent généralement être établis par écrit, sauf exceptions prévues par la loi. Par exemple, un bail verbal payable mensuellement est appelé bail à durée indéterminée renouvelable automatiquement chaque mois (sans durée fixe) et est exécutoire même si sa durée excède un an. Un bail commercial contient généralement les clauses suivantes :
• Conditions générales (durée du bail, utilisations autorisées du bien, options de prolongation ou de résiliation, loyer, charges, frais supplémentaires, dépôt de garantie, conformité aux normes ADA, etc.)
• Une clause de sous-location, permettant au locataire de céder le paiement du loyer à un tiers. Souvent, le bailleur exige du locataire initial qu'il garantisse les paiements du tiers et/ou se réserve le droit de vérifier minutieusement la solvabilité du nouveau locataire avant d'accepter la cession.
• Une clause précisant quelle partie est responsable des espaces communs, de l'entretien courant, de la maintenance, du nettoyage, de l'aménagement paysager, des rénovations, de l'assurance, etc.
• Une clause d’exploitation continue, une obligation pour le locataire de continuer à exploiter son entreprise dans les locaux loués, en plus du paiement du loyer.
• Une clause d'arbitrage, obligeant les parties à accepter la décision d'un arbitre neutre en cas de litige
• Une clause de modification permettant aux parties de modifier le bail d'un commun accord.
En règle générale, toute clause d'un bail commercial est applicable si les parties y consentent mutuellement, sauf si elle est illégale, abusive ou imprécise. N'hésitez pas à négocier !
Conseils pour la négociation de baux commerciaux
Les prix sont toujours négociables. Le propriétaire a-t-il la possibilité d'augmenter le loyer ? Quelle est la superficie exacte louée ? N'oubliez pas de poser ces questions. Les locataires qui peuvent et souhaitent signer des baux de longue durée ont un pouvoir de négociation important sur ces conditions.
Existe-t-il une clause de non-concurrence interdisant au propriétaire de louer les locaux à une entreprise concurrente ? Cela peut s’avérer particulièrement important pour les commerces de détail ou certains prestataires de services.
Comment les parties peuvent-elles se libérer du bail ? Comment notifient-elles les modifications ? Il doit exister des normes claires pour la communication des sous-locations, des modifications et des litiges.
