Une saisie immobilière est la procédure légale par laquelle le prêteur tente de recouvrer le solde d'un prêt en forçant la vente du bien immobilier servant de garantie. Elle survient lorsque le propriétaire est incapable de rembourser son prêt hypothécaire. Il existe plusieurs solutions pour éviter une saisie, les plus courantes étant la modification du prêt et la vente à découvert.
Qu'est-ce qu'une modification de prêt hypothécaire ?
Une modification de prêt hypothécaire permet de changer les conditions du contrat de prêt entre le prêteur et l'emprunteur. Elle peut notamment réduire les mensualités et contribuer à éviter une saisie immobilière. Si la modification est approuvée, l'emprunteur pourra ainsi éviter la saisie. En cas de retard de paiement et de risque de saisie imminent, le prêteur peut accepter d'ajouter les arriérés au capital restant dû. L'emprunteur pourra alors rembourser ces arriérés à la fin du prêt, soit par un versement unique forfaitaire, soit par un échéancier de remboursement.
Le programme HAMP (Home Affordable Modification Program) est un programme fédéral d'aide aux propriétaires immobiliers. Il leur permet de modifier leurs mensualités de prêt afin d'éviter la saisie de leur bien. Ce programme comporte deux niveaux. Le niveau 1 vise à réduire les mensualités des propriétaires menacés de saisie. Le niveau 2 s'adresse aux personnes ne répondant pas aux critères du niveau 1, notamment les locataires ou les propriétaires qui ne remplissent pas les conditions requises pour ce dernier.
Tant qu'un propriétaire négocie ou consulte le programme HAMP ou son prêteur, aucune saisie immobilière n'est effectuée. Le prêteur n'est pas autorisé à mener deux procédures simultanément. Une procédure simultanée consiste pour le prêteur à entamer une procédure de saisie immobilière pendant le traitement d'une demande de modification de prêt. Il est important de rester en contact avec le service des saisies immobilières du prêteur, car même si une saisie ne peut être finalisée pendant le traitement d'une modification de prêt, des malentendus peuvent survenir entre le service des modifications de prêt et le service des saisies.
Il est possible que le prêteur refuse une modification de prêt hypothécaire et opte pour une saisie immobilière. L'option suivante est la vente à découvert.
Est-ce une bonne idée d'acheter une maison en vente à découvert ?
Une vente à découvert a lieu lorsqu'un propriétaire vend son bien immobilier à un prix inférieur à sa dette envers le prêteur. Dans ce cas, le prêteur accepte le produit de la vente pour rembourser une partie du solde hypothécaire et libérer le bien de l'hypothèque. Comme pour une modification de prêt hypothécaire, le propriétaire doit obtenir l'accord du prêteur avant qu'une vente à découvert puisse être finalisée. Tant que la vente à découvert est en cours ou que la procédure d'approbation est en cours, le prêteur ne peut pas entamer une procédure de saisie immobilière.
La vente à découvert est considérée comme une mesure d'atténuation des pertes ; par conséquent, le propriétaire devra remplir une demande de mesures d'atténuation des pertes auprès du prêteur. La plupart des prêteurs exigeront du propriétaire la présentation d'une offre d'achat d'un acquéreur potentiel avant d'approuver la vente à découvert. En cas de deuxième hypothèque, les deux créanciers hypothécaires doivent donner leur accord pour que la vente à découvert soit approuvée.
Suite à l'acceptation et au traitement d'une vente à découvert, un propriétaire peut faire l'objet d'un jugement de carence. Certains États n'autorisent pas ce type de jugement ; en Floride, un prêteur est autorisé à le demander au propriétaire. Le jugement de carence correspond au solde restant dû sur le prêt hypothécaire après le recouvrement du produit de la vente à découvert. Par exemple, si le prêt hypothécaire s'élève à 200 000 $ et qu'une vente à découvert est approuvée et traitée pour 150 000 $, le jugement de carence portera sur les 50 000 $ restants.
Si un propriétaire souhaite éviter un jugement pour insuffisance de fonds, il est impératif que l'accord de vente à découvert stipule que le prêteur renonce à son option. Cette renonciation doit clairement indiquer que le prêteur renonce à ses droits sur le solde impayé. Lors de la demande de mesures d'atténuation des pertes et de la vente à découvert, le propriétaire devrait négocier avec le prêteur afin d'inclure cette clause de renonciation dans l'accord de vente à découvert.
