Que devient un bail après une saisie immobilière ?
En Floride, que se passe-t-il si un locataire loue un logement et que le créancier hypothécaire (une banque, par exemple) saisit le bien ? Le locataire est-il autorisé à rester dans les lieux ? Son bail est-il résilié suite à la saisie ? Qu'en est-il si le locataire est une personne de bonne foi, ignorant tout de l'existence de l'hypothèque ?
De manière générale, deux préoccupations se dégagent dans ce domaine :
- (1) lorsque le locataire a conclu le bail avant L'hypothèque a été constituée sur la propriété
- (2) lorsque le locataire a conclu le bail après L'hypothèque a été contractée.
Un bail conclu avant la constitution de l'hypothèque prime cette dernière. Autrement dit, une hypothèque ultérieure ou une saisie immobilière n'a aucun effet sur le bail. L'acquéreur lors d'une vente aux enchères immobilières acquiert le bien « sous réserve » du bail. Cette acquisition sous réserve du bail signifie que les droits de l'acquéreur sont grevés par le bail du locataire, même si celui-ci n'a pas été dûment enregistré. Par conséquent, une saisie immobilière ne constitue pas un motif d'expulsion d'un locataire tant que le bail a été conclu avant la constitution de l'hypothèque sur le bien.
Combien de temps ai-je pour quitter les lieux après une saisie immobilière ?
Ce domaine du droit floridien se complexifie si le bail a été conclu après la signature de l'hypothèque. Il convient tout d'abord de déterminer si le créancier hypothécaire – généralement la banque – souhaite résilier le bail ou autoriser le locataire à rester dans les lieux. Dans le premier cas, le bail et le droit d'occupation du locataire peuvent être résiliés par une procédure de saisie immobilière. Le créancier hypothécaire doit néanmoins respecter le délai de préavis (généralement 90 jours). Dans ce cas, le locataire n'a d'autre choix que de retarder l'expulsion, ce qu'il peut faire pendant quelques mois.
