À compter d'avril 2026, une nouvelle réglementation fédérale sera publiée par le Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN) modifiera la manière dont certains transferts de propriété immobilière résidentielle sont gérés aux États-Unis.
Cette réglementation vise à répondre aux inquiétudes concernant l'investissement de fonds illicites dans l'immobilier américain par le biais de transactions réalisées sans financement bancaire traditionnel. Elle se concentre principalement sur les transferts impliquant des personnes morales et des fiducies, en l'absence de financement bancaire qualifié.
Bien que visant à lutter contre le blanchiment d'argent, cette règle aura également une incidence sur de nombreux transferts de propriété courants, fréquemment utilisés dans le cadre de la planification successorale et de la protection du patrimoine. Par exemple, le transfert d'une résidence principale à une SARL à des fins de protection de la responsabilité ou la donation d'un bien immobilier à une fiducie dans le cadre d'une planification successorale pourraient désormais entraîner une obligation de déclaration fédérale.
Le défaut de déclaration d'une transaction concernée peut exposer la partie responsable à une responsabilité pénale potentielle en vertu du droit fédéral.
Quelles transactions sont couvertes ?
Étant donné que les banques soumises à une réglementation stricte effectuent déjà des contrôles anti-blanchiment d'argent, cette règle vise principalement les transactions en espèces et les transferts privés. Elle s'applique généralement lorsque toutes les conditions suivantes sont réunies :
- La propriété immobilière résidentielle est transférée
- La propriété est située n'importe où aux États-Unis.
- Le transfert est effectué au profit d'une entité (telle qu'une SARL, une société ou une société de personnes) ou d'une fiducie
- Il n'existe aucun financement garanti admissible provenant d'une banque couverte (par exemple, la transaction est entièrement en espèces, financée par un organisme privé ou consiste en un simple transfert de propriété).
- Le transfert s'effectue pour toute valeur, y compris sans valeur, comme dans le cas d'un don.
Les biens couverts sont définis de manière générale et comprennent :
- Maisons unifamiliales
- Duplex et quadruplex
- Condominiums
- Les coops
- Terrain vacant destiné à la construction résidentielle
Les transferts de patrimoine courants peuvent être affectés
De nombreuses opérations de planification successorale courantes qui nécessitaient auparavant une déclaration minimale peuvent désormais être soumises à l'obligation de déclaration auprès du gouvernement fédéral. En voici quelques exemples :
- Actes de fiducie révocable ou de fiducie entre vifs
- Actes de fiducie irrévocable utilisés à des fins de planification fiscale
- Transferts à des sociétés en commandite familiales
- Transferts à des SARL pour la protection du passif ou la gestion d'actifs
Certaines exceptions s'appliquent, notamment les transferts résultant directement d'un décès, les transferts liés à un divorce ou les transferts supervisés par un tribunal. Cependant, ces exceptions sont techniques et doivent être analysées avec soin au cas par cas.
Qui doit signaler ?
L’obligation de déclaration suit une structure de priorité fédérale, souvent appelée « cascade ». Dans les transactions immobilières traditionnelles, cette obligation incombe généralement à l’agent de clôture ou à la société de titres.
Toutefois, dans les situations où il n'existe ni assurance titres ni structure de clôture formelle, comme dans le cas d'actes de transfert de propriété à une fiducie ou à une SARL, l'obligation de déclaration peut incomber à l'avocat qui prépare ou enregistre l'acte.
Étant donné que cette règle comporte un risque de non-conformité, les compagnies d'assurance titres et les professionnels du droit mettent déjà en œuvre des procédures pour s'assurer que les exigences en matière de rapports sont satisfaites avant la clôture.
Ce que cela signifie pour les propriétaires
Si vous transférez des biens à une entité ou à une fiducie, vous devez vous attendre à recevoir des documents et des renseignements supplémentaires. Le formulaire de déclaration exige des informations d'identification détaillées et plus de 100 champs de données spécifiques.
Cette règle peut également concerner des transactions déjà sous contrat. Par exemple, si un financement bancaire classique échoue et qu'un acheteur opte pour un paiement comptant, l'opération peut alors être soumise aux obligations de déclaration, ce qui peut impacter le calendrier et les modalités de clôture.
Si vous envisagez de transférer des biens dans le cadre de votre planification successorale ou de votre stratégie de protection du patrimoine, il est important d'évaluer si une déclaration sera requise avant de procéder.
Chez EPGD Business Law, nos équipes spécialisées en immobilier, droit des sociétés et successions suivent de près ces évolutions et conseillent leurs clients en matière de conformité. Si vous envisagez un achat au comptant ou une restructuration de votre patrimoine immobilier, nous sommes à votre disposition. aider afin de garantir le bon déroulement de votre transaction et sa conformité avec la nouvelle réglementation.
