Chaque année, les propriétaires reçoivent un avis d'imposition foncière du service d'évaluation foncière du comté de Miami-Dade, indiquant le total des taxes foncières (ad valorem et non ad valorem) à payer. Ces taxes sont calculées sur la base de la valeur cadastrale du bien, telle que déterminée par le service d'évaluation foncière le 1er janvier. Il arrive cependant que cette valeur soit sous-estimée, ce qui affecte la valeur de revente du bien, ou au contraire surestimée, contraignant le propriétaire à payer des taxes exorbitantes. Pour remédier à ces situations, le comté a créé la Commission d'ajustement de la valeur (VAB), un organisme administratif qui reçoit les requêtes et organise des audiences pour les contribuables contestant la valeur de leur bien immobilier.
Comment déposer une pétition ?
Les requêtes peuvent être déposées en ligne, par courrier ou en personne aux bureaux du VAB situés au centre administratif du centre-ville et au centre administratif de South Dade. Vous devez déposer votre requête au plus tard vingt-cinq (25) jours après l'envoi de l'avis de proposition de taxe foncière. Les frais de dépôt s'élèvent à 15.00 $ par parcelle.
Que se passera-t-il si je dépose la requête après 25 jours ?
Si vous manquez la date limite de dépôt de la requête, vous devez d'abord déposer une demande d'exemption tardive auprès du Bureau d'évaluation foncière, en justifiant les circonstances exceptionnelles de ce retard. Cette demande doit être approuvée par le Bureau d'évaluation foncière avant que vous puissiez soumettre votre requête au VAB.
Que se passe-t-il après le dépôt d'une requête ?
Une audience sera programmée au cours de laquelle vous pourrez présenter des témoignages et des preuves à l'appui de votre position et de votre appel. Ces audiences sont tenues par un magistrat spécial indépendant du Bureau d'évaluation foncière. Avant l'audience, vous devez fournir à l'évaluateur foncier tous les documents que vous comptez utiliser comme preuves. Si vous transmettez vos documents à l'évaluateur foncier au moins quinze (15) jours avant l'audience, vous recevrez des copies de tous les éléments de preuve qu'il entend utiliser.
Que se passe-t-il après une audience ?
Après avoir entendu toutes les parties, le magistrat spécial formulera une recommandation écrite à l'intention de la Commission d'appel des évaluations foncières (CAEF), dont une copie sera transmise au contribuable dans un délai de vingt (20) jours. La CAEF enverra ensuite au contribuable sa décision finale par courrier. Si la CAEF conclut que la valeur imposable du bien est erronée, elle est habilitée à la ramener à sa juste valeur marchande. Il est important de noter que le dépôt d'une requête ne vous dispense pas du paiement des taxes foncières, et vous devrez vous en acquitter pendant toute la durée de la procédure.
Si vous obtenez gain de cause devant la Commission d'appel des impôts fonciers (VAB), vous pourriez avoir droit à un remboursement de taxe foncière, à condition que la VAB réduise la valeur cadastrale du bien. Si vous contestez la décision de la VAB, vous pouvez intenter une action en justice devant le tribunal de grande instance.
La préparation d'une requête complète et précise est importante pour réussir un appel devant la Commission d'ajustement de la valeur.
