Les investissements étrangers ont connu une forte augmentation ces dernières années. La Floride figure parmi les destinations privilégiées de ces investissements, notamment dans l'immobilier. Miami, en particulier, abrite un marché immobilier lucratif qui attire de nombreux investisseurs du monde entier. Il est essentiel que ces investisseurs étrangers soient conscients des différentes implications liées à l'acquisition d'un bien immobilier avec une structure de détention particulière et qu'ils planifient soigneusement leurs investissements. Il est important de noter qu'aucune structure de détention n'est parfaite ; chacune présente ses avantages et ses inconvénients. En définitive, le choix de la structure de détention la plus adaptée aux besoins spécifiques de chaque client est primordial.
Statut d'étranger non-résident vs résident
Miami, ville majoritairement peuplée d'Hispaniques, abrite de nombreux ressortissants étrangers. Lorsqu'on aborde les implications fiscales et de responsabilité en matière immobilière, il est essentiel de distinguer si le ressortissant étranger est un non-résident ou un résident. Sont généralement considérés comme non-résidents les étrangers qui bénéficient d'une exemption ou qui n'ont pas satisfait aux critères d'obtention de la carte verte ou de présence substantielle. À l'inverse, les étrangers titulaires d'une carte verte et ayant séjourné aux États-Unis pendant au moins 31 jours au cours de l'année en cours et plus de 183 jours au cours des trois dernières années sont considérés comme résidents fiscaux et sont soumis à des règles différentes de celles des non-résidents.
Types de propriété et leurs implications fiscales
1. Propriété directe individuelle
Un investisseur étranger non-résident peut posséder un bien immobilier aux États-Unis à son nom. Il s'agit de la forme de propriété la plus simple et la plus économique, mais elle offre le moins d'avantages et expose le propriétaire à des responsabilités, des obligations de déclaration fiscale, des droits de succession et la retenue à la source prévue par la loi FIRPTA (Foreign Investment Real Property Tax Act).
2. Propriété par le biais d'une fiducie
La création d'une fiducie entraîne des conséquences fiscales américaines très similaires à celles de la propriété directe. Cependant, si la fiducie remplit certaines conditions, elle peut potentiellement protéger contre les droits de succession, contrairement à la propriété directe. Par conséquent, la fiducie peut s'avérer fiscalement avantageuse tant du point de vue de l'impôt sur le revenu que de celui de la succession. De plus, elle offre à l'investisseur une plus grande confidentialité en plaçant le bien au nom du fiduciaire plutôt qu'au sien.
3. Propriété par le biais d'une SARL
L'une des structures de détention les plus courantes en Floride est la société à responsabilité limitée (SARL). Les investisseurs étrangers non-résidents peuvent acquérir des biens immobiliers au nom d'une SARL. Les SARL sont des entités transparentes fiscalement et, par conséquent, les conséquences fiscales sont similaires à celles d'une propriété directe. Toutefois, la différence réside dans le fait que la propriété via une SARL offre à l'investisseur une responsabilité personnelle limitée en cas de pertes liées à l'investissement immobilier.
4. Propriété par le biais d'une société américaine
En Floride, une autre forme courante de détention de biens immobiliers consiste à passer par une société. Un investisseur étranger non-résident peut également détenir des biens immobiliers aux États-Unis via une société américaine. Lorsqu'une société américaine détient l'investissement immobilier, il convient de prendre en compte à la fois la fiscalité de l'entité et l'imposition des bénéfices rapatriés. De plus, les plus-values réalisées lors de la cession d'actions d'une société américaine sont également soumises à l'impôt américain si ces actions constituent un « droit immobilier situé aux États-Unis ».
5. Propriété par le biais d'une société étrangère
En règle générale, la détention de biens immobiliers par le biais d'une société étrangère n'est pas avantageuse pour l'investisseur. Les sociétés étrangères qui investissent dans l'immobilier aux États-Unis peuvent être soumises à l'impôt sur les sociétés américain ainsi qu'à l'impôt sur les bénéfices des succursales. Le principal avantage de la détention de biens immobiliers par le biais d'une société étrangère réside dans l'exonération des droits de succession américains. Ces droits sont calculés sur la base de la propriété de biens américains par des particuliers non-résidents, alors qu'en l'occurrence, les biens sont détenus directement par une société étrangère.
