L’État de Floride a récemment promulgué la loi 692.203, visant à interdire à certains détenteurs étrangers de posséder des terrains à proximité d’une installation militaire ou d’une infrastructure critique située sur son territoire. Il est essentiel que les propriétaires et les acheteurs potentiels en Floride comprennent précisément les restrictions imposées par cette nouvelle loi.
À qui s'applique la loi ?
Cette loi s'applique aux « mandants étrangers ». Aux termes de l'article 692.201(4) du Code de Floride, cinq groupes sont inclus dans la définition de « mandant étranger ». Premièrement, tout gouvernement ou fonctionnaire d'un pays étranger concerné. Deuxièmement, tout parti politique, membre ou subdivision d'un parti politique d'un pays étranger concerné. Troisièmement, toute entité commerciale constituée en vertu des lois de Floride ou ayant son principal établissement dans un pays concerné. Quatrièmement, toute personne domiciliée dans un pays étranger concerné et qui n'est pas citoyenne des États-Unis. Enfin, toute personne ou entité décrite dans les quatre catégories précédentes qui détient une participation majoritaire dans une entité commerciale constituée dans le but de posséder des biens immobiliers en Floride.
Conformément à la définition de « responsable étranger », cette loi ne s'applique qu'aux personnes affiliées à un « pays préoccupant ». La loi énumère les pays que l'État de Floride considère comme préoccupants : la République populaire de Chine, la Fédération de Russie, la République islamique d'Iran, la République populaire démocratique de Corée, la République de Cuba, le régime vénézuélien de Nicolás Maduro et la République arabe syrienne.
Que dit l'article 692.203 du Code de Floride ?
La loi stipule d'emblée qu'un mandant étranger ne peut posséder, directement ou indirectement, ni détenir de participation majoritaire dans, ni acquérir par achat, donation, legs ou succession, un quelconque droit immobilier sur un bien situé sur ou dans un rayon de 16 kilomètres (10 miles) d'une installation militaire ou d'une infrastructure critique en Floride. Une installation militaire est définie comme une base, un camp, un poste, une station, un dépôt ou un centre d'une superficie d'au moins 4 hectares (10 acres) contigus relevant de la juridiction du Département de la Défense ou de ses affiliés. L'expression « infrastructure critique » englobe plusieurs sites, notamment les aéroports, les ports maritimes, les usines de traitement de gaz, les raffineries et les stations d'épuration.
Il existe certaines exceptions à la règle générale énoncée par l'article 692.203. Par exemple, les intérêts indirects minimes dans le bien immobilier ne sont pas passibles de sanctions en vertu de cette loi. Une autre exception concerne les personnes qui détenaient un intérêt ou étaient propriétaires du bien immobilier avant le 1er juillet 2023. Dans ce cas, elles peuvent continuer à en être propriétaires ou à y détenir un intérêt. Toutefois, elles ne peuvent ni acheter ni acquérir de biens immobiliers supplémentaires dans le rayon de 16 kilomètres (10 miles) mentionné précédemment. Ces biens devront être enregistrés auprès du Département des opportunités économiques avant le 31 décembre 2023. Si l'enregistrement n'est pas effectué avant le 31 janvier 2024, il sera considéré comme tardif et une amende civile de 1 000 $ par jour de retard sera appliquée.
Par ailleurs, un mandant étranger, personne physique, peut acquérir un bien immobilier résidentiel d'une superficie maximale de deux acres (environ 8 000 m²) sous réserve du respect de trois conditions. Premièrement, le terrain ne doit pas se situer à moins de huit kilomètres d'une installation militaire. Deuxièmement, le mandant doit être titulaire d'un visa américain en cours de validité, non limité au tourisme. Cette condition peut également être remplie par un document officiel confirmant que le mandant a obtenu l'asile aux États-Unis et est autorisé à séjourner légalement en Floride. Enfin, l'acquisition du bien doit être effectuée au nom du titulaire du visa ou du document. Les mandants étrangers qui acquièrent un bien immobilier de cette manière doivent s'enregistrer auprès du Département des opportunités économiques dans un délai de 30 jours.
La dernière exception à la règle générale s'applique lorsque le mandant étranger acquiert le bien immobilier ou un droit sur celui-ci après le 1er juillet 2023, par legs, succession, par l'exercice d'une sûreté ou par le recouvrement de créances. Dans ce cas, le mandant étranger ne sera pas passible de pénalité s'il cède son droit de propriété sur le bien immobilier dans les trois ans suivant son acquisition.
Enfin, tout acquéreur d'un bien immobilier situé à moins de 10 kilomètres d'une installation militaire ou d'une infrastructure critique doit fournir une déclaration sous serment attestant qu'il n'est pas un étranger interdit d'acquisition du bien et qu'il respecte les exigences de la présente loi. L'absence de cette déclaration n'affecte pas le titre de propriété et n'engage pas la responsabilité civile ou pénale du notaire, sauf en cas de connaissance de l'infraction.
Quelle est la date d'entrée en vigueur de la loi ?
La loi est entrée en vigueur le 1er juillet 2023. Cette date fixe également les règles applicables à certains propriétaires. Par exemple, l'achat d'une maison soumise à cette loi le 30 juin permettrait au propriétaire d'en conserver la propriété. En revanche, l'achat d'une maison aujourd'hui pourrait constituer une infraction à cette loi.
Quelles sont les sanctions encourues en cas de violation de cette loi ?
La loi prévoit des sanctions pour deux catégories de personnes. Premièrement, un mandant étranger qui achète ou acquiert un bien immobilier en violation de la loi commet un délit de deuxième degré. Ce délit est passible d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 60 jours ou d'une amende pouvant atteindre 500 dollars. De plus, toute personne qui vend sciemment un bien immobilier en violation de cette loi commet également un délit de deuxième degré et s'expose aux mêmes sanctions que l'acheteur.
