Jerry est propriétaire de Red, Inc., une société dont la valeur s'élève à 5 millions de dollars. Red, Inc. possède une filiale, Blue, LLC. Jerry envisage de transférer des parts de sa société mère à sa filiale Blue, LLC, dont il est l'unique propriétaire. Cependant, un détail important se pose : la taxe de timbre de Floride. En Floride, cette taxe s'applique aux transferts de propriété immobilière par acte notarié au taux de 0.70 $ par tranche de 100 $ (Fla. Stat. § 201.02(1) (2004)). N'étant pas un as en mathématiques, Jerry réalise, après quelques calculs, que cette simple opération comptable lui coûterait la somme astronomique de 35 000 $ ! Homme d'affaires avisé et studieux, Jerry sait qu'il lui faut consulter un avocat.
Mercredi matin, Jerry se rend au cabinet d'avocats EPGD, situé en plein cœur de Coral Gables, et entre dans les bureaux, impatient d'obtenir des réponses à ses questions : peut-il potentiellement éviter cette taxe de timbre de 35 000 $ ?
« 35 000 $ pour un timbre ! », explique Jerry à Eric, l’avocat principal du cabinet EPGD Law. Jerry poursuit : « Ce transfert n’est qu’une simple modification de la forme des capitaux propres de l’actionnaire dans la société. Je ne comprends pas pourquoi je dois payer ce “ timbre ” ! » Eric, après d’innombrables heures passées à lire les lois de l’État de Floride , comprend que les conditions d’application du droit de timbre sont la cession d’un droit immobilier à un acquéreur moyennant une contrepartie. Eric interroge ensuite Jerry, notamment sur sa participation dans Red, Inc. et sa filiale, Blue, LLC. Pendant leur échange, Eric se demande s’il y a « acquéreur » ou « contrepartie » lorsqu’un cédant (ici, Red, Inc.) transfère un bien immobilier à un cessionnaire détenu à 100 % (ici, Blue, LLC). Alors que la consultation initiale touche à sa fin, Eric explique à Jerry : « Comme la propriété effective du bien immobilier n’a pas réellement changé, nous pouvons soutenir que le transfert de propriété n’était qu’une simple opération comptable et, par conséquent, Blue, LLC ne devrait pas être considérée comme un “acquéreur” au sens de la loi. L’idée est de démontrer qu’il n’y a pas eu d’“échange de contrepartie ”. » Jerry, soudain ravi, s’exclame : « Vous croyez que ça marcherait ?! » À la fin de la consultation, Eric informe Jerry qu’il le recontactera dès que son cabinet aura terminé ses recherches.
Jeudi matin, Eric contacte rapidement et personnellement Jerry et lui explique le concept d'« acte de transfert progressif ». Une décision de 2003 pourrait entraîner une réduction significative du nombre de transferts immobiliers en Floride soumis à la taxe de timbre de Floride. (Crescent Miami Center, LLC c. Department of Revenue , 857 So. 2d 904 (Fla. 3d DCA 2003)). Eric poursuit en expliquant que, dans cette affaire, la cour a statué qu'un transfert immobilier d'un cédant à son cessionnaire, en l'absence de contrepartie, n'est pas soumis à la taxe de timbre de Floride. De plus, même si les parties doivent initialement s'acquitter de cette taxe, les contribuables peuvent obtenir un remboursement pour les transferts immobiliers ayant déjà fait l'objet d'un paiement. Ainsi, un contribuable ayant payé une taxe par erreur peut déposer une demande de remboursement dans les trois ans suivant la date d'acquisition du droit au remboursement, faute de quoi ce droit sera prescrit. (Fla. Stat.) §215.26 (2005).
Jerry est satisfait et extrêmement impressionné. Lors de sa conversation téléphonique avec Eric, il explique qu'il « effectue fréquemment différents types de transferts de propriété immobilière ». Curieux, il demande : « Cette règle s'applique-t-elle potentiellement à d'autres types de transferts ? » Eric explique alors avec soin que cette exonération fiscale peut s'appliquer aux quatre cas de figure suivants, lors d'un transfert de propriété immobilière depuis :
- Une entité mère à une filiale détenue ou d'une filiale à son unique société mère ;
- Un propriétaire à une société à responsabilité limitée unipersonnelle ou d'une société à responsabilité limitée unipersonnelle à son propriétaire unique ;
- Un mari et une femme en tant que locataires conjoints d'une société à responsabilité limitée dans laquelle le mari et la femme détiennent chacun la moitié des parts sociales ou un transfert de cette société à responsabilité limitée au mari et à la femme ;
- Un propriétaire de bien immobilier en copropriété à une entité dans laquelle la propriété est proportionnelle à la propriété dans la copropriété ou un transfert proportionnel de ce bien immobilier de l'entité à ses propriétaires qui ont reçu des intérêts indivis dans la propriété.
Si vous envisagez une cession de propriété et souhaitez obtenir des informations sur la manière d'éviter les droits d'enregistrement, veuillez contacter le cabinet EPGD Law. Situé à Coral Gables, le cabinet est joignable par téléphone au (786) 837-6787 ou par courriel pour prendre rendez-vous. Plus d'informations sur : https://www.epgdlaw.com.
