Tous les investisseurs étrangers propriétaires de biens immobiliers aux États-Unis sont tenus de payer des impôts sur l'intégralité des revenus locatifs qu'ils perçoivent de ces biens aux États-Unis. En règle générale, une personne non américaine qui loue son bien immobilier situé aux États-Unis est soumise à une retenue à la source de 30 % sur le montant brut de chaque loyer. Toutefois, le mode d'imposition des revenus locatifs dépend du fait que le propriétaire étranger exerce ou non une activité commerciale ou industrielle aux États-Unis. Dans ce cas, les revenus sont considérés comme des revenus effectivement rattachés à une activité commerciale ou industrielle aux États-Unis (ECI).
Selon le code fiscal américain, un investisseur étranger qui acquiert un bien immobilier aux États-Unis et le met simplement en location est considéré comme un investisseur passif. Toutefois, il a la possibilité d'opter pour une imposition de ses revenus locatifs passifs comme s'ils étaient effectivement liés à une activité commerciale ou industrielle aux États-Unis. Ce choix le dispense de toute obligation de retenue à la source sur le revenu locatif brut.
Dois-je déclarer mes biens étrangers au fisc américain (IRS) ?
L'impôt sur les revenus de source américaine non liés de manière effective est généralement soumis à une retenue à la source, c'est-à-dire que l'impôt est prélevé lors du versement des revenus à la personne étrangère. Le propriétaire étranger, le gestionnaire immobilier américain, voire le locataire, peuvent être tenus de verser cette retenue de 30 % à l'IRS. L'IRS peut poursuivre toute partie qui omet de verser cette retenue de 30 % sur le loyer brut. Un gestionnaire immobilier doit retenir 30 % des recettes locatives brutes afin d'éviter toute responsabilité personnelle.
Le Code des impôts internes définit un « agent de retenue à la source » comme « toute personne, à quelque titre que ce soit, qui contrôle, reçoit, conserve, dispose ou verse des revenus soumis à la retenue à la source ». Ainsi, un gestionnaire immobilier qui perçoit des loyers pour le compte d'un propriétaire étranger est clairement considéré comme un agent de retenue à la source. Les agents de retenue à la source doivent déclarer les loyers annuels perçus pour le compte de propriétaires étrangers. Formulaires 1042, Déclaration annuelle de retenue d'impôt sur les revenus de source américaine des personnes étrangères, et 1042-S, Revenus de source américaine des personnes étrangères soumis à la retenue.
Si l'investisseur étranger opte pour cette solution, il doit en informer le gestionnaire immobilier en lui soumettant une déclaration en bonne et due forme. Formulaires W-8ECI, Certificat de demande d'exemption de retenue à la source pour une personne étrangère sur un revenu effectivement lié à l'exercice d'une activité commerciale ou industrielle aux États-Unis. Un formulaire W-8ECI dûment rempli doit inclure un numéro d'identification fiscale américain valide pour le propriétaire étranger, ce qui signifie que l'agent de location doit retenir et envoyer la taxe de 30 % à l'IRS jusqu'à ce que cette exigence soit satisfaite.
Les comptables et experts-comptables doivent informer leurs clients étrangers de la différence entre les « revenus locatifs passifs » et les « revenus effectivement liés à une activité commerciale ou industrielle aux États-Unis ». Cette distinction entraîne des conséquences fiscales différentes. La propriété immobilière, si elle consiste en une activité purement passive, n'est pas considérée comme une activité commerciale ou industrielle aux États-Unis et ne constitue donc pas un revenu effectivement lié à une activité commerciale ou industrielle aux États-Unis. Ces revenus locatifs passifs sont soumis à une retenue à la source forfaitaire de 30 % appliquée au revenu brut et non au revenu net. Toutefois, les articles 871(d) et 882(d) du Code des impôts internes (Internal Revenue Code) permettent à un investisseur étranger ou à une société étrangère qui perçoit des revenus immobiliers, mais qui n'exerce pas d'activité commerciale ou industrielle aux États-Unis, d'opter pour une imposition sur le revenu net, selon un barème progressif, comme s'il s'agissait d'un revenu effectivement lié à une activité commerciale ou industrielle aux États-Unis.
Cette option est avantageuse car les revenus immobiliers peuvent souvent être largement compensés par les dépenses importantes qui y sont associées, telles que l'amortissement, les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, l'entretien, les réparations et les charges d'intérêts. En optant pour cette solution, l'investisseur est exonéré de la retenue à la source de 30 % sur le revenu locatif brut et peut déduire toutes ses dépenses immobilières. Ces dépenses étant souvent supérieures aux revenus, aucun impôt américain n'est dû. L'investisseur étranger doit effectuer des paiements d'impôt estimés pour l'impôt dû sur le revenu locatif net, le cas échéant. Cependant, la déduction de ces dépenses immobilières n'est possible que si l'investisseur étranger remplit une déclaration de revenus (formulaire 1040NR pour les particuliers non-résidents et formulaire 1120-F pour les sociétés étrangères).
Si l'option n'est pas exercée et qu'une retenue à la source est requise, le revenu brut et les impôts retenus doivent être déclarés sur le formulaire fiscal 1042-S, Revenus de source américaine de personnes étrangères soumis à retenue à l'IRS, et sur le formulaire 1042, Déclaration annuelle de retenue à la source pour les revenus de source américaine de personnes étrangères, avant le 15 mars de l'année civile suivante.
