En règle générale, rien ne vous empêche d'acquérir un bien immobilier à usage personnel par le biais de votre société de type S, C ou LLC. Toutefois, si vous envisagez d'utiliser votre entreprise pour acquérir un bien personnel, il est important de tenir compte des spécificités fiscales propres à chaque type de société.
Utiliser une société S pour acheter un bien immobilier à usage personnel
Aucune règle n'interdit l'acquisition d'un bien à usage personnel par le biais d'une société de type S (S-Corp). Une S-Corp est une société bénéficiant d'un statut fiscal particulier, permettant la distribution directe des bénéfices aux actionnaires. Détenir un bien immobilier via une S-Corp présente l'avantage évident de protéger la responsabilité financière personnelle en cas de perte ou de dommage lié au bien. Si vous achetez un bien personnel par le biais de votre S-Corp, les revenus générés par ce bien seront directement imputés aux actionnaires sur leurs déclarations de revenus individuelles. Ainsi, si vous décidez de louer le bien, les loyers perçus seront attribués aux actionnaires en tant que revenus passifs. Il convient également de noter que le conseil d'administration et les actionnaires de votre S-Corp peuvent s'opposer à cet achat.
Bien que l'acquisition d'un bien immobilier via une société S soit légale, elle entraîne d'importantes conséquences fiscales. Si votre société S possède un bien immobilier résidentiel et que celui-ci est ultérieurement distribué à un actionnaire, y compris vous-même, les plus-values réalisées seront imposables à un taux défavorable. Les sociétés S étant considérées comme des sociétés de personnes aux fins du droit fiscal, tout bien immobilier dont la valeur augmente et qui est transféré hors de la société S déclenche immédiatement l'impôt sur les plus-values. Par exemple, si vous achetez un bien immobilier résidentiel via votre société S et que sa valeur augmente, vous serez soumis à l'impôt sur les plus-values latentes lors du transfert du bien. Autrement dit, vous ne pouvez pas transférer le bien de la société S à vous-même, à votre famille ou à quiconque sans être immédiatement redevable d'un impôt sur les plus-values latentes de 15 à 20 % sur toute appréciation de la valeur du bien. Si le bien n'est pas transféré hors de la société S, vous pouvez reporter l'imposition des plus-values. À moins d'être certain de ne jamais vouloir ou devoir transférer la propriété hors de la société S, il peut ne pas être avantageux d'acheter la propriété par le biais de votre société S.
Utiliser une société de type C pour acheter un bien immobilier à usage personnel
Vous pouvez utiliser votre société de type C pour acquérir un bien à usage personnel. Toutefois, cette opération présente des inconvénients fiscaux importants. Une société de type C n'est pas une entité transparente fiscalement, ce qui signifie que l'intégralité de ses revenus et dépenses ne sera pas transférée à la déclaration de revenus personnelle du propriétaire. Si la valeur de votre bien augmente et que vous vous le distribuez par la suite, vous serez soumis à l'impôt sur les sociétés et à l'impôt sur le revenu.
Utiliser une LLC pour acheter un bien immobilier à usage personnel
Aucune règle ni réglementation n'interdit l'acquisition d'une résidence secondaire à usage personnel par le biais d'une SARL. L'achat d'un bien immobilier personnel via votre SARL vous protège des dettes personnelles que pourrait engendrer ce bien, la SARL étant une entité juridique distincte qui en est propriétaire. De plus, si vous décidez ultérieurement de louer le bien, vous évitez la double imposition sur les revenus locatifs. En tant que gérant d'une SARL, vous bénéficiez de la transparence fiscale et l'intégralité des revenus du bien est intégrée à votre déclaration de revenus personnelle. L'achat d'une maison via une SARL vous offre également une plus grande confidentialité, votre nom en tant qu'acquéreur restant confidentiel dans les registres publics.
Les SARL sont également soumises à l'impôt sur les plus-values. Cependant, elles peuvent opter pour un régime fiscal de type société de personnes ou société de capitaux. Choisir le régime de la société de capitaux entraîne une imposition immédiate des plus-values. En revanche, la structure de société de personnes permet de reporter l'imposition des plus-values jusqu'à la vente du bien. Dans le cadre d'une SARL, il est possible d'effectuer une distribution exonérée d'impôt sur la plus-value, cette distribution étant considérée comme un report d'imposition plutôt que comme un fait générateur d'impôt.
L'un des inconvénients de l'achat d'un bien personnel par le biais de votre SARL, comme par le biais de toute autre société, est que vous ne pouvez pas bénéficier d'une exonération de taxe foncière si le bien devient finalement votre résidence permanente.
Si vous souhaitez en savoir plus sur la possibilité d'utiliser votre entreprise pour acquérir une résidence secondaire à usage personnel, n'hésitez pas à contacter l'un de nos avocats d'affaires expérimentés chez EPGD Business Law.
