En vertu de la loi floridienne, une personne peut bénéficier d'une exemption de taxe foncière si elle possède un bien immobilier dans l'État et que ce bien constitue sa résidence principale. Cette loi prévoit une évaluation foncière moins élevée pour les résidences principales, ce qui permet aux propriétaires de réaliser des économies d'impôt foncier.
Pour bénéficier de l'exonération de taxe foncière pour résidence principale, une personne doit remplir certaines conditions, expliquées dans la loi.[1] De plus, une personne peut perdre son exemption de taxe foncière si les conditions légales ne sont pas remplies chaque année. Dès lors qu'un bien ne remplit plus les conditions requises pour être considéré comme résidence principale, la loi floridienne le requalifie en bien non résidentiel et applique un taux d'imposition différent.
[1] Fla. Stat. § 196.031 (Exemption des résidences principales).
Qu'est-ce qu'une propriété non résidentielle ?
L’expression « bien immobilier résidentiel non résidentiel » désigne un bien immobilier résidentiel comprenant neuf logements ou moins, y compris les terrains vacants zonés et lotis à usage résidentiel, et qui ne bénéficie pas de l’exonération de taxe foncière pour résidence principale. À titre d’exemple, on peut citer les résidences secondaires, les immeubles locatifs, les maisons de vacances, les terrains vacants ou les biens commerciaux.
Pourquoi ne puis-je pas bénéficier de l'exonération de taxe foncière pour une propriété locative en Floride ?
Malheureusement, la mise en location d'un bien immobilier par un propriétaire est considérée comme un abandon de résidence principale. Toutefois, cela dépend de la date de début de la location et de sa durée. Par exemple, un propriétaire ne peut prétendre à l'exonération de taxe foncière pour un bien loué plus de 30 jours par année civile pendant deux années consécutives.
En vertu de la législation floridienne, la location de la totalité ou de la quasi-totalité d'une résidence principale, précédemment déclarée comme telle à des fins fiscales, constitue un abandon de cette résidence principale. Cet abandon se poursuit jusqu'à ce que le propriétaire y réside physiquement. Toutefois, cet abandon après le 1er janvier d'une année donnée n'affecte pas l'exonération fiscale de résidence principale pour cette année, sauf si le bien est loué plus de 30 jours par année civile pendant deux années consécutives. Cette disposition ne s'applique pas aux membres des forces armées des États-Unis.
Ainsi, par exemple, un retraité qui passe l'hiver au soleil pourrait se trouver dans sa résidence principale en Floride le 1er janvier, bénéficier de l'exonération de taxe foncière, puis quitter les lieux pour le reste de l'année. L'année suivante, s'il est de nouveau présent dans la résidence le 1er janvier, il peut alors bénéficier à nouveau de cette exonération. Toutefois, un retraité qui passe l'hiver au soleil pourrait également bénéficier de l'exonération de taxe foncière le 1er janvier, puis louer le bien pour le reste de l'année. Dans ce cas, il pourrait bénéficier de cette exonération une année sur deux.
En 2017, le bureau d'évaluation foncière du comté de Miami-Dade a émis un avertissement, adoptant une position ferme concernant les transactions Airbnb. Ce bureau affirme que la location d'une résidence principale via Airbnb constitue une fraude fiscale et envisage de retirer le statut de résidence principale aux personnes louant une chambre de leur domicile. Cet avertissement doit être pris au sérieux par ceux qui bénéficient du statut de résidence principale tout en louant leur bien. Le bureau d'évaluation foncière pourrait retirer le statut de résidence principale pour les dix dernières années, entraînant : la perte de l'exonération de 50 000 $ ; une réévaluation annuelle du bien avec un plafond de 10 % d'augmentation, au lieu des 3 % habituels pour les résidences principales ; et, à cela, une pénalité de 50 % et un taux d'intérêt de 15 %.
Qu’est-ce que le plafond d’évaluation de 10 % pour les biens autres que les résidences principales ?
En vertu de la loi floridienne, un bien immobilier résidentiel non principal est évalué à sa juste valeur lors de sa première évaluation. Après cette première année, la réévaluation de sa valeur ne peut excéder 10 %. Par exemple, si en 2019 un bien immobilier non principal a été évalué à sa juste valeur, sa nouvelle valeur lors de la réévaluation de 2020 ne peut excéder 10 % de sa valeur de l'année précédente.
Par rapport à une propriété non résidentielle, après la première année d'évaluation d'une propriété résidentielle, la réévaluation de la valeur de la propriété ne peut excéder le plus faible des montants suivants : 3 % ; ou le pourcentage de variation de l'indice des prix à la consommation pour l'ensemble des consommateurs urbains.
