Question 1 : Une clause « en l’état » dans un contrat en vertu du droit floridien inclut-elle les termites ?
Oui. Une clause de vente « en l’état » dans un contrat régi par le droit floridien n’exonère pas le vendeur de son obligation de divulguer à l’acheteur les faits ayant une incidence importante sur la valeur du bien et qui ne sont pas facilement observables par ce dernier. Voir Levy c. Creative Const. Services of Broward, Inc. , 566 So. 2d 347 (Fla. 3d DCA 1990) ; Solorzano c. First Union Mortg. Corp. , 896 So. 2d 847 (Fla. 4th DCA 2005) ; Rayner c. Wise Realty Co. of Tallahassee , 504 So. 2d 1361 (Fla. 1st DCA 1987) ; voir également Johnson c. Davis, 80 So. 2d 625 (Fla. 1985). Pour faire valoir un recours en vertu de l'arrêt Johnson, l'acheteur doit prouver : (1) que le vendeur avait connaissance du défaut ; (2) que ce défaut affecte sensiblement la valeur du bien ; et (3) que le défaut n'était pas facilement décelable. Cependant, si le vendeur pensait avoir résolu un problème antérieur, il n'est pas tenu de le divulguer. ( Voir Spitale c. Smith , 721 So. 2d 341, 345 (Fla. 2d DCA 1998) : le vendeur n'était pas tenu de divulguer une fuite de toiture qu'il croyait réparée et dont il ignorait la récurrence).
Question 2 : Peut-on poursuivre la société d’inspection immobilière pour manquement à ses obligations ?
Lors de l'achat d'une maison, un rapport d'inspection relatif aux organismes xylophages est obligatoire ( voir l'article 482.226 du Code de Floride). Une indemnisation peut être obtenue en vertu de la loi floridienne sur les pratiques commerciales trompeuses et déloyales (« FDUTPA »). La FDUTPA ne permet d'obtenir que le remboursement des dommages directs, à l'exclusion des dommages indirects. De plus, elle n'autorise pas l'octroi de dommages-intérêts punitifs ( Urling c. Helms Exterminators, Inc. , 468 So. 2d 451, 1985). Une personne peut intenter une action en justice s'il existe des preuves de négligence de l'inspecteur dans l'exercice de ses fonctions ( Rayner c. Wise Realty Co. of Tallahassee , 504 So. 2d 1361, 1365 (Fla. 1st DCA 1987) ; McNease c. Bone , 448 So. 2d 1160 (Fla. 1st DCA 1984)). Toutefois, il convient de noter qu'aucune indemnisation ne sera possible si le client a été informé d'une infestation antérieure au moment de la signature de l'acte de vente. (No-Risk Chem. Co., Inc. c. El-Kerdi , 453 So. 2d 482 (Fla. 2d DCA 1984)).
