Question 1 : Une clause « en l’état » dans un contrat en vertu du droit floridien inclut-elle les termites ?
Oui. Une clause de vente « en l’état » dans un contrat régi par le droit floridien ne dispense pas le vendeur de son obligation de divulguer à l’acheteur les faits qui affectent sensiblement la valeur du bien et qui ne sont pas facilement observables par ce dernier. Levy contre Creative Const. Services of Broward, Inc., 566 Donc. 2d 347 (Fla. 3d DCA 1990); Solorzano contre First Union Mortg. Corp., 896 So. 2d 847 (Fla. 4th DCA 2005); Rayner contre Wise Realty Co. de Tallahassee, 504 So. 2d 1361 (Fla. 1st DCA 1987); Voir Johnson contre Davis 80 So. 2d 625 (Fla. 1985). Pour avoir une réclamation en vertu de Johnson, l'acheteur doit prouver (1) que le vendeur connaissait le défaut, (2) que le défaut affecte matériellement la valeur du bien et (3) que le défaut n'était pas facilement observable. Id. Toutefois, si un problème existait et que le vendeur pensait l'avoir résolu auparavant, il n'est pas tenu de le divulguer. Spitale contre Smith, 721 So. 2d 341, 345 (Fla. 2d DCA 1998) (où le vendeur n'avait pas l'obligation de divulguer une fuite de toit qu'il pensait avoir réparée et dont il ignorait le problème récurrent).
Question 2 : Peut-on poursuivre la société d’inspection immobilière pour manquement à ses obligations ?
Lors de l'achat d'une maison, un rapport d'inspection relatif aux organismes xylophages est requis. Voir Article 482.226 du Code de Floride. Il est possible d'obtenir réparation pour des dommages-intérêts en vertu de la loi floridienne sur les pratiques commerciales trompeuses et déloyales (« FDUTPA »). La FDUTPA ne permet d'obtenir réparation que pour les dommages directs, à l'exclusion des dommages indirects. De plus, elle n'autorise pas l'octroi de dommages-intérêts punitifs. Urling contre Helms Exterminators, Inc., 468 So. 2d 451, 1985. Une personne peut intenter une action en justice s'il existe des preuves que l'inspecteur a été négligent dans l'exercice de ses fonctions. Rayner contre Wise Realty Co. de Tallahassee, 504 So. 2d 1361, 1365 (Fla. 1st DCA 1987); McNease contre Bone, 448 So. 2d 1160 (Fla. 1st DCA 1984). Il convient toutefois de noter qu'aucune indemnisation ne sera accordée si le client a été informé d'une infestation antérieure au moment de la signature de l'acte de vente. Produits chimiques sans risque. Co., Inc. c.El-Kerdi, 453 So. 2d 482 (Fla. 2d DCA 1984).
