Les responsabilités des propriétaires en vertu d'un contrat de location résidentielle relèvent de la garantie implicite d'habitabilité. Chaque État possède ses propres lois définissant la portée de cette garantie, mais son objectif principal est de garantir que les logements loués soient, au minimum, en état d'être occupés (« habitables »). Habitable signifie sûr, salubre et sécurisé. Habitable ne signifie pas confortable ou luxueux.
Les exigences d'habitabilité des États présentent généralement les caractéristiques suivantes :
– Portes qui se verrouillent
– Systèmes de gaz, de chauffage, d'électricité et de plomberie
– Détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone opérationnels
– Lavabos, toilettes et douches avec eau chaude
– Un espace de vie exempt de fuites, de moisissures, de plomb, d'amiante, de parasites et d'autres risques pour la santé.
Dans certaines régions, comme l'Arizona et Dallas, la garantie implicite de salubrité du logement inclut le droit à la climatisation. Certains locataires peuvent également exiger des aménagements pour personnes handicapées, notamment une climatisation fonctionnelle. Toutefois, dans la plupart des cas, la climatisation est considérée comme un confort supplémentaire, et non comme une condition nécessaire à la salubrité du logement. Autrement dit, la législation relative aux baux dans la plupart des États n'oblige pas les propriétaires à fournir la climatisation.
La législation floridienne n'est pas inhabituelle en ce sens qu'elle n'impose pas la climatisation comme condition d'habitabilité (curieusement, le chauffage est obligatoire). Le comté de Miami-Dade établit des normes minimales de logement. Les propriétaires doivent notamment maintenir leurs logements locatifs en bon état structurel, fournir une plomberie, de l'eau chaude, un éclairage et une ventilation adéquats, ainsi qu'un chauffage adéquat et sûr. La climatisation n'est mentionnée nulle part dans la section relative aux responsabilités du propriétaire. D'autres comtés importants, tels que Broward, Duval et Hillsborough, n'interdisent pas aux propriétaires de fournir ou de réparer la climatisation. Cependant, d'autres réglementations municipales ou de comté peuvent modifier cette règle.
Qui est responsable des réparations de la climatisation : le propriétaire ou le locataire ?
Heureusement, de nombreux propriétaires en Floride et dans l'ensemble des États-Unis proposent la climatisation comme équipement locatif. Lorsque la climatisation fait partie intégrante du logement, il incombe au propriétaire d'en assurer le bon fonctionnement. Dans certains États, les locataires peuvent retenir une partie du loyer si la climatisation est en panne ; dans d'autres, ils peuvent effectuer les réparations eux-mêmes et déduire le coût du loyer.
En cas de panne de la climatisation due à la négligence du locataire ou de son invité, il incombe au locataire de réparer (ou de remplacer) l'appareil à ses frais. En cas de panne due à l'usure normale ou à des causes indépendantes de la volonté du locataire, il incombe au propriétaire de réparer (ou de remplacer) l'appareil à ses frais. Une fois que le locataire a signalé le problème au propriétaire, ce dernier dispose d'un délai déterminé (précisé dans le bail ou par la loi) pour y remédier.
Les propriétaires sont libres de rédiger les baux de manière à être exonérés de l'obligation de remplacer un système de climatisation en cas de panne. Si le bail que vous recevez contient ce type de clause – ou s'il ne mentionne pas du tout la climatisation – il se peut que vous soyez responsable du bon fonctionnement et/ou de l'entretien de l'appareil (le cas échéant). Personne ne devrait avoir à souffrir de la chaleur floridienne sans climatisation. Renseignez-vous sur vos droits avant d'emménager et contactez-nous si votre propriétaire ne respecte pas ses obligations contractuelles.
