Qu’est-ce que l’échange « de même nature » ​​(article 1031) et quelles sont les nouveautés ?

Qu’est-ce qu’un échange « de même nature » en vertu de l’article 1031 du Code précédent ?

Un échange 1031, également connu sous le nom d'« échange de même nature », permet à un investisseur de « reporter » le paiement des impôts sur les gains en capital d'un bien d'investissement lors de sa vente, à condition qu'un autre bien de « même nature » soit acheté avec le profit tiré de la vente du premier bien.

4 types d'échanges de même nature :

1. Échange différé ou retardé
2. Échange simultané
3. Échange inversé
4. Échange de construction ou d'amélioration

Échange différé ou retardé – Le plus courant :

• Un échange différé se produit lorsque, conformément à un accord, un contribuable transfère un bien à une autre partie en échange de la promesse de cette dernière de transférer un bien de même nature au contribuable à une date ultérieure.
• Si les deux propriétés remplissent les conditions requises pour un échange de même nature, un échange différé bénéficiera d'un traitement de non-reconnaissance tant que les délais d'identification de 45 jours et d'achèvement de 180 jours sont respectés.

Échange simultané

• Les échanges simultanés permettent un échange mutuel de biens immobiliers le même jour.
• Ce type d'échange 1031 n'est pas courant car il est inhabituel que les deux parties à la transaction (1) possèdent exactement le bien que l'autre partie souhaite recevoir ; et (2) veuillent renoncer exactement au bien que l'autre partie souhaite recevoir.

Échange inversé :

• Dans le cadre d'un échange inversé, le bien de remplacement doit être acheté avant la vente de l'ancien bien — on achète d'abord et on paie ensuite.
• Toutefois, ce type d’échange exige que le bien soit transféré à un détenteur de titre d’échange (« EAT »), de sorte que le contribuable n’est pas le véritable propriétaire du bien, mais seulement un détenteur de droits.
• Un bien appartenant à un EAT peut être soit le bien de remplacement, soit le bien abandonné.
• Lors de la vente de l'ancien bien, un échange simultané de biens de même nature sera effectué lorsque la transaction relative au bien cédé sera finalisée.

Échange de travaux de construction ou d'amélioration :

• Un contribuable qui souhaite acquérir un bien de remplacement d'une valeur inférieure à celle du bien vendu peut construire le bien de remplacement idéal en y apportant des améliorations.
• Les améliorations doivent être réalisées dans un délai de 180 jours et satisfaire à toutes les autres exigences de l'échange §1031.
• Les améliorations comprennent : des réparations complexes ou des réparations simples des structures existantes.

Exigences générales pour qu'une transaction soit admissible en tant qu'échange de même nature en vertu de l'article 1031 :

1. Propriété de « même nature » : Le bien auquel le contribuable renonce doit être de même nature que celui qu'il reçoit — il doit s'agir d'un bien de même nature, de même caractère ou de même catégorie.
2. Objectif d'investissement ou d'entreprise : Tant le bien cédé que le bien reçu doit Ces biens ne peuvent être utilisés à des fins commerciales ou d'investissement. Ils ne peuvent en aucun cas être utilisés à des fins personnelles.
3. Valeur supérieure ou égale : Pour éviter de payer des taxes sur l'échange, le bien de remplacement doit avoir une valeur égale ou supérieure à celle du bien cédé.
4. Ne doit pas recevoir de « boot » : Toute soulte reçue est imposable à concurrence du gain réalisé lors de l'échange. Un contribuable peut toujours effectuer un échange partiel en vertu de l'article 1031 lorsque le nouveau bien a une valeur inférieure ; la différence est alors appelée « soulte » et constitue le montant sur lequel le contribuable devra payer l'impôt sur les gains en capital.
5. Période d'identification : Le bien que le contribuable doit recevoir dans le cadre de l'échange doit être identifié au plus tard le 45e jour suivant le transfert de son bien par le contribuable.
   • Le bien est considéré comme « identifié » avant la fin de la période de 45 jours. seulement si Le bien est désigné comme bien à recevoir, dans un document écrit signé par le contribuable qui cède le bien, et remis en main propre, envoyé par la poste ou par télécopie.
   • Une exception à l'exigence de livraison d'un bien à recevoir sera identifiée s'il existe un accord écrit d'échange de biens signé par toutes les parties avant la fin de la période d'identification de 45 jours.
6. Période d'achat : Le bien identifié doit être reçu et l'échange finalisé au plus tard 180 jours après la vente du bien échangé ou la date limite de dépôt de la déclaration de revenus pour l'année d'imposition au cours de laquelle le bien donné a été vendu, selon la première éventualité.
   • Cette période d'exécution de 180 jours inclut la période d'identification de 45 jours, soit un total de 180 jours. pas 45 jours plus 180 jours.

Modifications apportées aux articles 1031 et HR1 précédents (Toutes les modifications apportées au nouveau projet de loi seront indiquées en ROUGE)

Échange 1031 Réels Biens détenus à des fins productives ou d'investissement

(une) Non-reconnaissance des gains ou des pertes résultant d'échanges effectués exclusivement en nature. 

1. En général. Aucun gain ni aucune perte ne sera constaté lors de l'échange de [réel] biens détenus à des fins productives dans le cadre d'une activité commerciale ou industrielle, ou à des fins d'investissement, si ces biens sont échangés uniquement contre [réel] biens de même nature destinés soit à un usage productif dans le cadre d'une activité commerciale ou industrielle, soit à des fins d'investissement.
2.         Exception. Le présent paragraphe ne s'applique pas aux échanges de…
   1. Actions ou autres [réel] biens détenus principalement en vue de la vente ;

(c) Date d'entrée en vigueur (Nouvelle section ajoutée)

1. En général -Sauf disposition contraire du présent paragraphe, les modifications apportées par le présent article s'appliquent aux échanges effectués après le 31 décembre 2017.
2. Règle de transition -Les modifications apportées par le présent article ne s'appliquent pas à une bourse si ;
   1. le bien cédé par le contribuable dans le cadre de l'échange est cédé au plus tard le 31 décembre 2017, ou
   2. le bien reçu par le contribuable dans le cadre de l'échange est reçu au plus tard le 31 décembre 2017.

(E) Échanges sur le bétail des deux sexes [Sinistré]

Nouvelle section

(E) Application à certains partenariats -Aux fins du présent article, une participation dans une société de personnes qui a effectivement fait une option valable en vertu de l'article 761(a) pour être exclue de l'application de l'ensemble du sous-chapitre K doit être traitée comme une participation dans chacun des actifs de cette société de personnes et non comme une participation dans une société de personnes.

(H) Règles spéciales pour les reals étrangers [Et personnel] Propriétés – Aux fins du présent article –

1. Biens immobiliers : Les biens immobiliers situés aux États-Unis et les biens immobiliers situés hors des États-Unis ne sont pas de même nature.
2. Biens personnels [Sinistré]

(I) Règles particulières pour les actions de sociétés de gestion de canaux, de réservoirs ou d'irrigation. [Sinistré]

Exemple précédent d'échange 1031 :

• Steve souhaite vendre son immeuble commercial à sa valeur actuelle de 600 000 $, qu'il avait acquis pour 400 000 $ à titre d'investissement. Il sait que la vente de cet immeuble générera un revenu imposable de 200 000 $.
• Si Steve effectue un échange de même nature en vertu de l'article 1031 pour un autre bien commercial d'une valeur de 600 000 $, il peut reporter cet impôt sur les gains en capital en remplaçant le bien par un bien « de même nature » : un autre bien de nature similaire à celui qu'il vend → bien commercial contre bien commercial.
• Si Steve vend son bien et que plus de 45 jours s'écoulent sans qu'il n'obtienne un bien de remplacement, Steve pourrait être assujetti à l'impôt sur les gains en capital.
• Si Steve vend sa propriété dans le délai d'identification de 45 jours et effectue l'échange dans le délai d'achat de 180 jours, l'échange de Steve sera admissible en vertu des règles d'échange de même nature de l'article 1031 pour un traitement de non-reconnaissance.

Nouvel échange HR 1 1031 

• La loi HR 1 a abrogé l'article 1031. Les échanges pour tous les autres types de biens qui ne sont pas des biens immobiliers → les biens personnels, les objets de collection, les aéronefs, les droits de franchise, les voitures de location, les camions, les équipements lourds et les machines ne sont plus autorisés après le 31 décembre 2017.
• Ainsi, dans l'exemple hypothétique ci-dessus, si Steve souhaite bénéficier d'un traitement de non-reconnaissance en vertu des règles d'échange de l'article 1031, il n'est autorisé à échanger que des biens immobiliers utilisés à des fins commerciales ou d'investissement.

Chez EPGD Law, nous comprenons parfaitement que tout cela puisse être source de confusion. Si vous souhaitez en savoir plus sur l'échange de biens de même nature en vertu de l'article 1031 ou si vous pensez avoir effectué une transaction similaire et avez des doutes, nous sommes là pour vous aider. Nos avocats expérimentés sont disponibles pour prendre rendez-vous par téléphone au (786) 837-6787 ou par courriel à info@epgdlaw.com.

*Avertissement : Cet article de blog ne constitue pas un avis juridique. Nous vous recommandons fortement de consulter un avocat si vous avez des questions d’ordre juridique. Le fait de nous contacter via notre site web n’établit pas de relation avocat-client.*